Leitura da planta e do vídeo, análise cômodo por cômodo, parede por parede, e uma proposta de reforma que você pode ver em 3D, alternando entre o apartamento como está e como ficaria.
57,93 m²área útil
3quartos
1banheiro
16,66 m²sala
15 cmparedes
Estrutural presumida (não mexer)Molhada / hidráulicaCandidata a abertura (só com laudo)
A planta veio girada 180° (os textos estão de cabeça para baixo). No 3D eu a coloquei na posição normal: a fachada com as janelas fica na parte de baixo da tela, e a cozinha com a entrada ficam em cima à direita. As medidas vêm dos números da própria planta e podem ter diferença de uns 10 cm.
Cômodo
Medida (m)
Área
Sala
2,80 × 5,95
16,66 m²
Quarto (maior)
2,50 × 4,10
10,25 m²
Quarto (central)
2,50 × 3,60
9,00 m²
Quarto (lateral)
3,80 × 2,40
9,12 m²
Cozinha
2,80 × 2,10
5,88 m²
Banheiro
1,20 × 2,40
2,88 m²
Circulação
0,85 × 2,65
2,25 m²
Área de serviço
1,40 × 1,35
1,89 m²
Total útil
57,93 m²
No vídeo
Apartamento vazio, paredes e tetos recém-pintados de branco, em bom estado.
Piso cinza retangular, brilhante e inteiro em sala, quartos e circulação. Cozinha e lavanderia têm piso bege diferente.
Cozinha original: armários aéreos de madeira com vidro, balcão creme com gavetas, pia com tampo cinza, azulejo bege.
Banheiro original: bancada de granito com cuba, vaso com ducha higiênica, armário com espelho, box de alumínio com vidro fosco, chuveiro elétrico, janela com grade.
Janelas de alumínio com grade, interruptores e tomadas de modelo antigo, interfone na parede, um ventilador de teto em um dos quartos.
A ideia da proposta
Layout que você escolheu, com três ajustes: mesa de trabalho grande para uma pessoa, porta da cozinha movida para a esquerda e sofá em L.
Sala: sofá em L, TV centralizada na parede leste, canto alemão com mesa extensível, que pode ficar no canto ou colada na parede e entrada com banco sapateira e divisória ripada para a sala.
Cozinha: porta no lado esquerdo, bancada contínua, lava-louças e despensa atrás da porta. A lavanderia tem lava e seca e varal retrátil.
Escritório (quarto 9,12 m²): mesa em L de 2,75 m para 4 monitores e notebook, prateleiras e armário de ferramentas.
Banheiro refeito mantendo o vaso, e quartos com marcenaria sob medida. O quarto 9,00 tem guarda-roupa de cabeceira em ponte (aéreos sobre a cama, torre ao lado) e gaveta-cama que vira casal + solteiro ou 3 solteiros.
Elétrica nova com quadro, DR e DPS, circuito dedicado para o computador e ar-condicionado no escritório.
Atenção antes de quebrar qualquer coisa. Todas as paredes têm 15 cm e a planta não mostra pilares nem vigas. Isso é típico de alvenaria estrutural. Trate todas as paredes como estruturais até um engenheiro ou arquiteto confirmar o contrário (aba Paredes).
O que eu ainda não sei
Quem vai morar (casal, filhos, home office) e o orçamento. Montei para um casal com um filho e um espaço de trabalho.
Pé-direito real (assumi 2,50 m), andar, idade do prédio e regras do condomínio para obra.
Se o vão retangular que aparece na parede do vídeo é passa-prato ou saída de exaustão, e se a cozinha tem janela própria.
Se o gás é encanado ou botijão, e o estado da fiação e dos canos atrás das paredes.
Análise cômodo por cômodo
Cada cartão junta o que a planta mostra, o que se vê no vídeo e o que eu proponho. O botão leva a câmera 3D até o cômodo.
Sala
2,80 × 5,95 m · 16,66 m²
Hoje
Comprida e estreita (proporção 1 para 2,1). Porta de entrada na parede oeste, perto da cozinha, e janela de cerca de 2,00 m na fachada. A abertura de 85 cm na parede leste leva aos quartos e cria dois bolsões: um de 3,3 m com a janela e outro de 1,8 m junto à entrada.
Proposta
Estar: sofá em L sob a janela e ao longo da parede oeste (2,30 m na fachada e 1,85 m na lateral), indo até perto da parede da TV. A TV fica em um painel suspenso, centralizada na parede leste, com nichos na parede dos dois lados do painel, por fora dele, e um móvel baixo suspenso embaixo, a cerca de 1,8 m do sofá.
Canto alemão e mesa extensível: banco em L com baú (1,55 m na parede do banheiro e 0,90 m na parede da despensa) e mesa de 0,85 m de largura, que fecha com 0,95 m (4 lugares) e abre para 1,50 m (6 lugares). A mesa pode ficar no canto, junto ao banco, ou colada na parede do banheiro, escondendo o canto. Use os botões "Mesa de jantar" abaixo do 3D.
Entrada: meia parede ripada de 0,75 m e 2,2 m de altura, saindo da parede oeste, com o banco sapateira em L encostado: 0,75 m na meia parede e 1,00 m descendo pela parede oeste. Fica mais perto do sofá, a cerca de 0,25 m do fim dele. Separa a entrada da sala e guarda chaves e bolsas.
A circulação até os quartos passa entre a divisória e a mesa, com mais de 70 cm, e depois ao norte da mesa.
Cozinha
2,80 × 2,10 m · 5,88 m²
Hoje
Fechada da sala por parede com porta de 80 cm no meio. Pia com 1,50 m de bancada na parede sul, armários antigos de madeira, interfone na parede e um vão retangular em uma das paredes. Não há janela própria na planta.
Proposta
Porta movida para a esquerda (vão novo a 0,55–1,35 m da parede oeste). Libera 1,45 m de parede contínua para o banco do canto alemão.
Bancada contínua de 1,95 m com cooktop, cuba grande e lava-louças, e armários aéreos até o teto.
Geladeira no canto sudoeste e torre de armários na parede oeste.
Despensa de 0,72 × 0,72 m atrás da porta, no canto nordeste.
Mudar a porta exige laudo: é fechar um vão e abrir outro numa parede que pode ser portante.
Área de serviço
1,40 × 1,35 m · 1,89 m²
Hoje
Tanque, mangueira, janela de ventilação e piso bege. Parece aberta para a cozinha por um vão de uns 90 cm (confirmar no local).
Proposta
Lava e seca em um só aparelho, tanque e armário suspenso.
Varal retrátil no teto.
Vão com 65 cm e porta de correr de vidro, porque a bancada da cozinha estreita a passagem.
Banheiro
1,20 × 2,40 m · 2,88 m²
Hoje
Estreito. Vaso perto da porta, bancada de granito com cuba, box de alumínio com vidro fosco, chuveiro elétrico com fiação aparente, revestimento branco 15 × 15 e janela com grade para a lavanderia. É o único banheiro dos três quartos.
Proposta
Manter o vaso onde está.
Gabinete suspenso de 0,40 m de profundidade com cuba de apoio e espelho com LED.
Box de vidro incolor de 8 mm até o teto, com nicho e ducha com DR.
Porcelanato claro 30 × 60 até o teto, impermeabilização refeita.
Porta de giro invade 80 cm do banheiro: trocar por porta camarão ou de correr.
Circulação
0,85 × 2,65 m · 2,25 m²
Hoje
Corredor curto com quatro portas (três quartos e banheiro), todas de madeira pintada com batentes bege, e uma luminária de teto.
Proposta
Portas lisas brancas de 80 cm e batentes repintados.
Iluminação LED linear no teto.
Sem móveis: 85 cm é o mínimo de passagem.
Quarto 10,25
2,50 × 4,10 m · quarto do casal
Hoje
O maior e mais comprido. Janela de cerca de 1,60 m na fachada, porta no canto sudoeste.
Proposta
Cama queen sob a janela, com cabeceira ripada e criados de 0,40 m.
Guarda-roupa em L com portas de correr (cerca de 2,9 m de frente) na parede leste e sul.
Ponto de ar-condicionado split de 9.000 a 12.000 BTU, se o condomínio permitir a condensadora na fachada.
Quarto 9,00
2,50 × 3,60 m · quarto 3, guarda-roupa de cabeceira
Hoje
Avança 45 cm além da fachada da sala. Janela de 1,60 m com grade. Porta na parede sul, abrindo para a circulação.
Proposta
Guarda-roupa de cabeceira em ponte: a cabeceira fica na parede oeste, com armários aéreos sobre a cama (0,40 m de profundidade, 0,70 m de altura), um nicho aberto com prateleira entre a cabeceira e os aéreos, e uma torre de guarda-roupa de 0,55 × 1,70 m ao lado, com portas e 3 gavetas. Tudo em um conjunto só.
A cama fica com o lado maior rente à parede da janela, sob o peitoril (a 1,00 m do chão). Só o lado sul fica livre para entrar na cama.
Camas vinculadas: uma gaveta-cama (cama auxiliar de rodízios) sai de baixo da base, pelo lado sul. Arranjos, pelos botões "Camas do quarto 9,00" abaixo do 3D:
Casal: colchão de 1,38 × 1,88 m, com criado embutido sob os aéreos.
Casal + solteiro: casal na base e a gaveta-cama puxada.
3 solteiros: dois colchões de 0,88 m lado a lado na base (1,76 m) e a gaveta-cama puxada.
O casal padrão de 1,38 m não se divide em duas de solteiro. Para os dois arranjos usarem o mesmo conjunto, troque o casal por dois colchões de solteiro unidos.
Com a gaveta puxada sobram cerca de 85 cm até a parede da porta. Sobram só 7 cm no pé da cama, até a parede leste.
Peso dos aéreos, ferragem da gaveta-cama e fixação precisam do cálculo do marceneiro.
Quarto 9,12
3,80 × 2,40 m · escritório
Hoje
O mais quadrado dos três. Janela de 1,60 m na parede leste, porta no canto noroeste.
Proposta: seu posto de trabalho
Mesa em L para uma pessoa: 2,75 m × 0,75 m na parede norte e retorno de 1,00 m sob a janela. Cabem o monitor vertical (0,32 m), dois horizontais de 0,60 m, o quarto monitor em cima de um deles e o notebook.
Profundidade de 0,75 m para a distância de visão dos monitores. Prateleiras em dois níveis sobre a mesa.
Gabinete do PC no chão, sob a mesa, longe do joelho.
Armário para ferramentas e painel perfurado na parede sul, sob a janela.
Infraestrutura: circuito elétrico próprio, 8 a 10 tomadas, ponto de rede cabeada e ar-condicionado, porque PC com 4 telas esquenta o quarto.
Para voltar a ser dormitório, use o botão "Dormitório" abaixo do 3D.
Paredes e estrutura
Esta é uma leitura da planta, não um laudo. Só um engenheiro civil ou arquiteto, com ART ou RRT, pode liberar a retirada de qualquer parede. A norma NBR 16280 também exige comunicar o condomínio antes da obra.
Paredes de 15 cm, sem pilares desenhados e com vãos de porta de 80 cm repetidos são sinais de alvenaria estrutural. Ative "Tipo de parede" no 3D para ver as cores.
Parede
Classe
Pode mexer?
Fachada, laterais e paredes externas
Estrutural
Não. Só trocar janelas, mantendo o vão.
Paredes longas entre sala e quarto central, e entre os dois quartos da fachada
Presumida estrutural
Não. Elas se repetem ao longo do prédio.
Parede entre o quarto maior e o quarto lateral
Presumida estrutural
Não.
Quatro paredes do banheiro
Molhada
Manter. Só revestimento e impermeabilização.
Parede sala–cozinha (2,80 m, com porta)
Candidata
Só com laudo: fechar o vão atual e abrir outro à esquerda (0,80 m), com verga.
Parede cozinha–lavanderia (1,35 m)
Candidata
Manter, com vão de 65 cm e porta de correr.
Parede do quarto central com a circulação
Presumida estrutural
Não. Só trocar a porta.
Como confirmar a estrutura
Peça à construtora ou ao condomínio o projeto estrutural e a planta "as built" do prédio.
Contrate um engenheiro ou arquiteto para vistoria, ART/RRT e projeto do vão, incluindo a viga ou verga.
Localize prumadas de esgoto, shafts e tubulações embutidas antes de desenhar a marcenaria.
Entregue o laudo ao condomínio e respeite os horários de obra.
Não faça rasgos horizontais longos em parede estrutural para passar elétrica ou hidráulica.
Fora da estrutura
Instalações: a elétrica é antiga e merece quadro novo. Verifique se os canos são galvanizados, que sujam a água e vazam com o tempo.
Esquadrias: as janelas de alumínio com grade funcionam, mas vedam pouco ao ruído. Dá para trocar mantendo o vão.
Proposta de reforma
Três níveis de intervenção. O nível B é o que está no 3D.
Nível
O que entra
Risco
A · Essencial
Banheiro novo, cozinha nova no mesmo layout, elétrica nova, marcenaria dos quartos, luz LED. Nenhuma parede removida.
Baixo
B · Recomendada
Tudo de A, mais a porta da cozinha movida para a esquerda, lavanderia com porta de correr, piso vinílico nos quartos e infraestrutura do escritório.
Médio: depende do laudo
C · Ousada
Tudo de B, mais trocar o piso da sala por porcelanato grande, forro de gesso com sanca e esquadrias novas.
Médio, com custo maior
Sequência da obra
Projeto e papelada. Vistoria, laudo, ART/RRT, projeto de marcenaria e comunicado ao condomínio.
Demolição leve. Vão da cozinha e revestimentos do banheiro e da cozinha. Entulho retirado no mesmo dia.
Novo vão da cozinha. Verga calculada pelo engenheiro, abertura do vão novo e fechamento do antigo, antes de qualquer outra coisa na cozinha.
Hidráulica e elétrica. Pontos novos, quadro com DR e DPS, infraestrutura de ar-condicionado.
Impermeabilização e revestimentos. Banheiro e lavanderia primeiro, com teste de estanqueidade de 72 horas.
Pisos. Vinílico nos quartos, porcelanato na cozinha e na sala se for o nível C.
Gesso e pintura. Retoques nas paredes que já estão brancas.
Marcenaria. Cozinha, guarda-roupas, painel da sala. Instalação só depois de pintura e piso.
Acabamentos e limpeza final. Louças, metais, vidros do box, tomadas, luminárias.
O que eu não faria
Tirar a parede da cozinha inteira ou paredes entre quartos sem projeto estrutural.
Rebaixar o teto com gesso nos quartos: com 2,50 m, cada centímetro pesa. Em sala e cozinha, só sanca invertida.
Mudar o vaso de lugar. O esgoto está na posição atual e o banheiro é estreito.
Trocar o piso cinza, que está inteiro e brilhante. Se não houver peças soltas, ele serve de base para o vinílico.
Móveis planejados
Medidas pensadas para os vãos desta planta. Todas devem ser conferidas na obra antes do projeto executivo.
Ambiente
Peça
Medida (m)
Observação
Sala
Sofá em L (solto)
2,30 + 1,85 × 0,95
Sob a janela e na parede oeste, até perto da TV
Sala
Painel suspenso + TV
1,40 × 0,08
Parede leste, centralizada, fiação embutida
Sala
Nichos laterais (2 colunas de 4)
0,60 × 0,25 cada
Na parede, por fora do painel, simétricos à TV
Sala
Banco em L com baú
1,55 + 0,90 × 0,50
Canto alemão, paredes do banheiro e da despensa
Sala
Mesa extensível
0,95 a 1,50 × 0,85
No canto ou colada na parede do banheiro, com cadeiras
Entrada
Meia parede ripada + banco sapateira em L
0,75 + 1,00 × 0,50
Sai da parede oeste, 2,2 m de altura, chaves e bolsas
Cozinha
Bancada contínua + aéreos
1,95 × 0,60
Cooktop, cuba grande, lava-louças
Cozinha
Despensa
0,72 × 0,72
Atrás da porta, altura de 2,2 m
Cozinha
Torre de armários
0,55 × 0,65
Parede oeste, ao lado da porta nova
Lavanderia
Armário suspenso + varal
1,40 × 0,35
Sobre a lava e seca, porta de correr de vidro
Banheiro
Gabinete suspenso + espelho LED
0,40 × 0,60
Cuba de apoio, fora do giro da porta
Quarto casal
Guarda-roupa em L
2,9 de frente × 0,60
Portas de correr, altura total 2,35 m
Quarto 9,00
Guarda-roupa de cabeceira (ponte)
1,83 × 0,40 aéreos + torre 1,70 × 0,55
Cabeceira, nicho, aéreos e torre em um conjunto
Quarto 9,00
Gaveta-cama (auxiliar) sob a base
0,88 × 1,88
Sai pelo lado sul: casal + solteiro, ou 3 solteiros
Escritório
Mesa em L
2,75 × 0,75 + 1,00
4 monitores, notebook, prateleiras duplas
Escritório
Armário de ferramentas + painel
0,55 × 0,62
Sob a janela, parede sul
Escritório
Aparador + rack
2,00 × 0,50
Impressora, cabos, caixas
Materiais sugeridos
Marcenaria em MDF branco e carvalho claro, com puxadores embutidos (perfil) e fundo em cor.
Bancadas em quartzo ou granito claro de 2 cm. A cozinha pede 60 cm de profundidade.
Ferragens com amortecimento (dobradiças e corrediças) para durar.
Custos e próximos passos
Ordem de grandeza para obra completa em capital brasileira, em 2026, sem eletrodomésticos nem móveis soltos. Varia muito por cidade e acabamento. Peça pelo menos três orçamentos.
Item
Faixa (R$ mil)
Projeto, laudo estrutural e ART/RRT
3 – 8
Novo vão da cozinha e verga
3 – 8
Elétrica completa com quadro, DR e DPS
10 – 20
Hidráulica (pontos, registros)
6 – 14
Banheiro completo
14 – 28
Cozinha planejada e lavanderia
30 – 55
Marcenaria dos 3 quartos, escritório e camas vinculadas
24 – 55
Sala (painel, rack, aparador)
8 – 18
Pisos (vinílico nos quartos, porcelanato)
8 – 18
Gesso, pintura e iluminação
6 – 15
Total
110 – 239
Próximos passos
Medir o apartamento com trena a laser e conferir com a planta: pé-direito, vãos e posição das janelas.
Pedir o projeto estrutural à construtora ou ao condomínio.
Contratar um engenheiro ou arquiteto para vistoria e para decidir sobre a parede sala–cozinha.
Responder às perguntas abaixo para eu ajustar o 3D.
Fechar o projeto executivo de marcenaria antes de começar a obra.
Perguntas para ajustar
Quem vai morar e quantos quartos você realmente precisa?
Qual o orçamento total e o prazo?
Prefere um estilo claro e contemporâneo (o que está no 3D) ou algo mais quente e rústico?
Você cozinha muito? Isso muda o tamanho da bancada e a escolha entre península e mesa.
Há outras fotos do vão na parede da cozinha e das janelas?
Quais as medidas dos seus monitores e do gabinete? Ajusto a mesa ao centímetro.
Modelo 3D simplificado, feito a partir da planta e do vídeo enviados. Posições de portas e janelas são aproximadas. Não substitui projeto de arquitetura nem laudo estrutural.